“限墅令”下的九江“墅时代”

 

 

 

“限墅令”下的九江“墅时代”

半山溪谷、新湖庐山国际、源丰·紫庐、极地·盛世名都、首府天湖美墅，九江五大墅质概念楼盘横向测评

 

 

 

        在九江市民心目中，普通商品住宅的现房销售已习以为常了。作为楼市“金字塔顶尖”的别墅项目，在国家“限墅令”的政策下面，“犹抱琵琶半遮面”，有些则打着“联排”、“排屋”、“花园洋房”等概念进行销售。别墅，占用土地资源较大，成为了稀缺资源。同时也正因为稀缺性，让别墅产品愈加瞩目。

 

　  国土资源部对别墅的定义

 

       别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

 

    什么是“限墅令”？

 

        据记者了解到，在2012年时，国土资源部、国家发展和改革委员会联合印发了《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》。曾在《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出:禁止别墅类房地产开发项目。而在《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调:住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)标准。在保证品质的前提下，纯独栋别墅楼盘的容积率往往都在0.3-0.7之间。也正因为这条规定让纯独栋别墅用地成为“绝版”，而纯别墅、联排类产品也因容积率的限制将“断供”。至于“高低搭配”的别墅类产品,在九江房产市场上声音各不相同。

        本期本报记者将综合测评九江的五个别墅项目：首府天湖美墅、半山溪谷、新湖庐山国际、源丰·紫庐、极地·盛世名都为购房者提供参考。

 

真正的别墅卖的是文化

 

        早年在九江的房产市场上，有很多地产开发商出于对别墅利润空间的追逐，规模大大小小、水平参差不齐的开发商纷纷投入到九江别墅开发领域。而在他们当中的大多数只是把造别墅简单地当做是造房子，房子高、中、低端之分只在于建筑用材上的区分。投入的成本、建筑设计团队水平、占据的自然资源……从推广宣传的侧重点中可以看出，这便是他们对别墅价值的定义。

    “三流开发商卖建筑，二流开发商卖资源，一流开发商卖文化。”一位业内人士如此形容九江的别墅市场，他还告诉记者，别墅的价值不是通过“限墅令”体现出来的。真正有价值的别墅卖的不是建筑，而是文化。

    那么，到底有着怎样特殊的文化才能体现别墅的价值呢？

 

 

半山溪谷

A、半山溪谷测评手记：

 

        以“一山一湖一溪谷”为设计主题的半山溪谷项目坐落在开发区兴城大道与九园路交汇处。项目由小高层和别墅组成，整体构造是坡地结构，整个项目背靠庐山，远眺八里湖。同时，项目由一条溪水贯穿，巧妙地将建筑与园林景观结合，达到近观溪水，远眺庐山的意境。遇上天气晴朗时分，站在项目的高层可远眺庐山和八里湖。

　　

优越条件尽显优势

 

　　 半山溪谷依靠优越的地理位置尽显优势，该项目毗邻九江市新市政府，福银高速高架桥将于今年修通，届时半山溪谷项目到新市政府只需两分钟的车程。教育资源是一个住宅区的重要衡量指标，半山溪谷项目周围有已经投入使用的九江一中、正在建造的九江小学和正在筹建的九江市幼儿园。医疗方面更是毗邻九江市第一人民医院。购物买菜是市民买房的一大考察热点。半山溪谷2公里覆盖十里商圈，购物甚是便捷。

　　半山溪谷的主要房型是小高层和别墅，据售楼人员介绍，小区的容积率不到1.3，绿化率是35%。该项目一直致力于打造低密度住宅，为市民提供了优越的生活环境。

 

　　按照国家相关部门的规定，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。当记者询问能否查看下预售许可证，该售楼中心的售楼人员称自己是新人，刚来没多久，对这方面的东西不是很了解，预售许可证可能在经理那。但此时经理不在现场，并没有办法得到核实。不过该售楼人员一直坚持说半山溪谷项目已经拿到了预售许可证。“预售许可证是一定有的，不然也不敢开始售卖房子，没有预售许可证是不能签买卖房合同的”。因为半山溪谷项目一期是由小高层和别墅两种房型组成，记者再次询问预售许可证是属于小高层的还是别墅区的。售楼人员说是一期的。记者从九江市房地产权威网站九江房地产信息网上查看，半山溪谷项目确实于2013年12月拿到一期的预售许可证。  

 

新湖庐山国际

B、新湖庐山国际测评手记：

 

　　新湖庐山国际是新湖地产在九江继新湖·柴桑春天之后的升阶之作，从柴桑春天到庐山国际，新湖地产以全面超越的姿态，再度登峰。该项目位于长途汽车总站的南广场，北起浔南大道，东接通往市区的金凤路，西至站前路，有公交4路、15路、23路到达该项目，离火车站6分钟车程，到市中心8分钟车程，交通十分便利。未来繁华尊处九江城南新老城区结合要地，北依长江、南望庐山，同时又拥有甘棠湖、南门湖、白水湖三大绝版山水资源，周边中医院和在建九年一贯制中小学各一所，生活便捷，更沁染书香。项目内将建有尊贵私家会所、星级公寓式酒店、20余万方地下空间等顶级配套。但是目前周边暂无较大的商场和便民超市，所处地段发展还需要一段时间。　　

　　从花园到公园，新湖首创私家公园多层洋房，据了解，目前别墅群总共有41栋、146套、分别设有三拼、五拼和六拼，以联排，高层，小高层和多层为主，分地上三层，地下两层，其中地下一层为地下室，面积在150-170㎡之间，地下二层为停车场，每户赠送两个停车位，总共3627个车位，而地上三层专门为业主精心设计两个南北朝向的花园，面积在300㎡-500㎡之间，每套别墅价格基本360万起价到640万封底，据售楼小姐介绍，目前已开售8栋，分别为27、28、29、30、37、38、39、40栋，已经售出1/3，别墅高度仅锻造4至5层，持续提升洋房的舒适生活，原生坡地意式排屋与简欧风格高层尊邸深受业主喜爱。

　　“该项目向西五百米处不久将开设九江小学总校，西门处设置园内第一幼儿园，在社区物业服务上，首创九江‘新湖+绿城’双管家品牌物业模式，打造‘园区管理、文化教育、健康生活’三大服务体系，在2016年计划投入使用火车站南广场，并修建两条高铁，给生活双倍精彩，未来发展前景很有优势”业内人士告诉记者。

 

 源丰紫庐

C、源丰·紫庐测评手记：

 

        源丰·紫庐又名“中国院子”，位于开发区九瑞大道232号（BYD专卖店对面、山水电信旁），是九江城西板块低密度住区的代表作，是典型的主打新亚洲风格地大宅。

 

城西板块低密度住区的代表作

 

         源丰·紫庐位于江西省九江市南侧紧邻九瑞大道，东侧为山水电讯。

        据工作人员向记者介绍，源丰·紫庐项目总用地为47904.1287㎡，建筑面积81012㎡源丰·紫庐定位为九江高档精品人文居住社区，规划以满足人们对现代居住环境所要求的和谐性、舒适性、健康性、生态性、安全性和经济性为出发点，创造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的景观住宅小区。源丰·紫庐周边不乏高端豪宅项目，道路、市政设施完善，环境良好。 通过对院落和景观的创新性处理，紫庐营造出一种即相互关联又彼此独立的独联体形态。整个园区由联体排屋、小高层组成，主力户型为400㎡左右。 

 

优惠措施多，交通便利

 

       “源丰·紫庐的环境优美，小区建筑风格高档，绿化率也比较高。又经常向我们推出一些有措施，我还是比较喜欢的。”一位前来看房的赵女士对记者说到。随后记者也就地采访，记者发现源丰·紫庐项目紧邻九瑞大道，交通比较便利，乘坐19路公交车下车即到该项目。周边名校林立，如田家炳中学，九江早校，鹤湖学校，九江职业大学等。 

       便利交通，附近车流量大，同时也给临路部分别墅的业主也带来了不少的困惑。“象我们住在临路部分别墅，一到晚上就能听见有车流来往的声音，有时还伴有鸣笛，噪音比较大。”一位业主苦恼的说。

 

 

极地盛世名都

D、极地·盛世名都测评手记

 

         极地·盛世名都位于九江市庐山区——“城市客厅”区域。

        据该项目营销展示中心工作人员介绍，项目占地五百余亩，总建筑面积66万平米，由坡地双拼排屋、排屋、独栋别墅、和电梯公寓组成。项目周边交通便利，前进东路、濂溪大道等城市主干道包围其中，昌九高速穿行而过。

　　记者注意到，极地·盛世名都西北方向靠近新建的庐山区行政中心、会展中心等行政机构，这些政府机构就在家门口，出门办事相对方便。对于很多业主关心的外出休闲散心地点来说，极地·盛世名也“快人一步”，该项目背靠南山公园，周末休闲是个好去处。除此之外，该项目也在重要学区范围中，往北就是九江学院，双峰小学就在大门口，学区资源丰富。

       由于极地·盛世名都位于相对偏的区域，周边还没有大规模的开发，多是平房，环境相对安静，舒适度较好，但由于周边大型商场不多，离市中心也较远，外出购物也不是很方便。

首府天湖美墅

 

E、首府天湖美墅测评手记

 

       首府天湖美墅是九江桑田房地产开发有限公司精心打造的目前九江唯一的一线临湖高档别墅社区。整个项目主要以低密度的联体别墅为主，少数叠加别墅及多层。

 

远山近水景色绝美

 

       据售楼中心的杨女士介绍，首府天湖美墅远离市中心的喧嚣、繁华，依4500万㎡的赛城湖而建，烟波浩渺、一览无余，既可近观夕阳下的九江长江二桥，亦可远眺晨曦里的匡庐风姿，实现了人类临水而居的原始居住理想。500米的湖岸绿化景观带，横卧于湖面上的270米风情栈桥，一步一景，流连忘返。小区内部绿化也随处可见，并将活水引入，营造出小桥流水式的典型江南景致，行走其间，舒适惬意。

 

地处偏远配套设施有待完善

 

       该项目位于九江开发区赛城湖与八里湖交界处，属城西港区的后花园，从市中心驱车前往至少需要二十多分钟，交通较为不便。此外，附近除地产类项目正在兴建外，生活服务类的配套设施，如大型超市、商场等，还不够完善。因此开盘于2010年的天湖美墅，据记者在小区实地观察到，目前已入住的人数并不多。

       据记者实地了解到，小区内部以四五层的多层住宅为主，结构上多为联排，与定义为“独户住宅”的别墅之间存在一定差距。由于采访时其售楼中心的无人上班，记者特意电话采访了其工作人员杨女士。当记者询问到该项目的相关证件时，杨女士语气肯定地回应道：“我们所有的证件都是很齐全的，不然也无法对外销售。”“那你们当初在申请预售许可证时，是明确写明的是别墅吗？”记者进一步问到。“具体写的是什么，我不是很清楚，我是新来的。”杨女士回答。记者随后也向其预售许可证发放单位——九江县房管局核实了情况，对方确实于2010年向天湖美墅颁发了相关证件。但对于销售项目是否为别墅，对方回复到当初按规划局提供的材料为“节能生态住宅小区”。

 

一句话点评

 

        首府天湖美墅：坐落于赛城湖畔的首府天湖美墅，许多客户并不清楚，那座玉兔山曾经是附近多个乡镇的公墓区。其自然生态环境较佳，但交通、教育、医疗、购物等生活配套设施并不理想。

 

         半山溪谷：环庐山公路靠近庐山山脉的一侧，原则上是不允许大拆大建的，当年莲花洞修别墅就引起了巨大波澜，半山溪谷项目却能“依山而建”，不知道是否有政策风险，会不会再步“庐山仰天坪国际度假山庄别墅”项目之后尘，让人担忧。在未修通高架桥的情况下，半山溪谷项目地段相对来说显得有点偏僻。

 

       新湖庐山国际：独栋别墅会有政策风险，目前周边暂无较大商场和便民超市，所处地段发展还需一段时间。

 

       源丰·紫庐：记者在采访中发现，周边服务设施不齐全，暂无大型商超，缺乏与之相匹配的高档会所以及中高档消费场所，周边配套有待开发。

 

       极地·盛世名都：临近重点学区，离市中心较远，与十里购物中心等商业设施也有一定距离，商业购物不完善是其比较突出的短板，主要交通干道虽穿过，但公交只有101、105路两条线路经过，后续发展还需进一步观察。

                                                                                                  （策划/ 记者王平   执行 记者黄声兰  见习记者  万小军  周美琴  黄晓情  王雅雯）