2万元低首付，馅饼还是陷阱？

                                                                                         2万元低首付，馅饼还是陷阱？

                                                            与国家房贷政策不符，涉嫌虚假宣传，九江工商部门表示将进行调查

 

      众所周知，购房者买房的正常程序是：付定金——缴纳首付款并签订购房合同——向银行申请房贷。目前，按照国家有关的房贷政策：贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。也就是说，你买一套市价50万元的房子，首付款最低要缴纳15万，这样才能开始申请银行贷款。调控首付款比例，是国家调控楼市、防范炒作的基本政策，也是国家防范银行业风险的措施之一，国家住建部、国土部、监察部屡屡下文：“要加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订‘阴阳合同’等行为。”

       然而，九江近期却涌现出一批低首付，甚至零首付的楼盘，与国家有关信贷政策不符合。本报记者就此展开了调查。

极地盛世名都“首付2万起”

 

 

 

万诚中央公园“3万买大两房”

 

 

中辉世纪城“首付3.8万”广告条幅

购房者：质疑开发商虚假宣传

 

 

     “‘首付2万元，便可拥有一套房子’，这种广告对像我们这样欲购房的年轻人来说，有着不小的诱惑。只是不知道这到底是馅饼呢，还是陷阱？”近日，有市民向本报反映，他们在九江市区显著位置看到许多楼盘，挂着“首付2万元便可拥有一套房”这样的巨幅广告。看到这样的广告，不少购房者，尤其是年轻一族，因此动了心。“这种承诺很像是天上掉下的馅饼，究竟是不是真的呢？”很多人开始怀疑了。俗话说天下没有免费的午餐，真有“2万元首付”的好事吗？带着疑问，3月18日，记者对九江部分楼盘进行了调查走访。

        记者首先对九江城区部分楼盘进行了走访调查，只见在市区路边、铁路桥上、售楼中心附近等地，均有或大或小的广告标语。记者随即走访了几家楼盘，极地盛世名都打出“首付2万起，年末五重礼，置业终极钜惠”，其中，“首付2万起”中的“起”字比其他字都小了很多，不仔细看很容易忽略；加州风情则打出“首付2万即住新五中学区86-123平方米墅境准现房”；中辉世纪城“首付3.8万入住88-141平米中心现房”；万城中央花园直接打出“3万买大二房”的广告标语。

      “如今买房，首付基本都是30%，不少开发商打出的首付2万啊，3万可以买房啊，这样的广告，这个与国家房贷政策是不是相抵触的。有些楼盘宣传2万，但等你真去了售楼中心买房，他们又说2万只是首付的一部分，其实还要择期付至30%的首付，那他们这种广告算不算虚假宣传，欺骗购房者呢？”和不少购房者一样，市民刘先生对一些开发商的广告语颇有质疑。

 

首付2万元：只是一种促销方式？

 

       3月18日，记者按照广告上所提供的电话号码，以购房者的身份相继拨通了极地盛世名都、加州风情、中辉世纪城、万城中央花园四个楼盘的售楼电话。打通极地盛世名都售楼中心电话后，记者问道：“我在你们的户外广告牌上看到买房只需要付2万元首付，请问首付2万元的房子还有吗？”只听电话那头一名售楼小姐回答：“首付2万元的房子还有。”

       “那2万元首付具体是一种什么样的操作模式？如今首付不都是30%吗，你们的房子真的只需要付2万元的首付？”对于记者的疑问，该售楼人员表示：“是这样的，我们的首付一直是30%，如果你买房子，是只需要交2万元首付，但剩下首付还是要交的，等交房的时候再交齐剩下的首付，我们是2015年交房，到时候交完30%的首付，再签合同。”该售楼小姐说。

        当记者问及：“既然首付还是30%，但为何打着首付2万元的广告呢？”该售楼小姐则显得很不耐烦：“我们这也是为了购房者好啊，给买房者一个缓冲时间。像有些人，可能一下子没有那么多闲钱，给他们一年的缓冲时间，也算是缓解了一下压力。”该售楼小姐表示，这“2万元首付”其实只是一种促销手段，并不是说真的只付2万元首付。

        记者采访时，中辉世纪城售楼中心对“首付3.8万元买现房”的解释是：“我们的首付采用的是分期付款，也就是说首付可以分3次来分，这个3.8万元其实只是第一次付的钱。”该售楼中心置业顾问表示，首付可以先付3.8万元，半年内再付清剩下的首付。

       同时，通过记者采访得知，加州风情宣称“2万入住新房”；万城中央公园广告“3万买大二房”。

     “ 我们这个活动是去年小年到正月15的活动，现在已经结束了，现在的首付都是30%。”加州风情一置业顾问表示，首付一直都是30%，只是先交2万元，剩下的是开发商先垫付。

   

开发商：并没有误导消费者

 

       随后，记者来到极地盛世名都售楼中心进行采访。知晓记者的来意后，代理商销售经理徐小云告诉记者：“关于首付2万元的这个广告，其实九江普遍是这样一个情况。现在不少年轻人想购房，但手头上可能没那么多现钱，我们这样做也是为了降低门槛，给他们一个置房的机会，先降低门槛，付2万元首付，后续再分期来还。”

      “比如我们的公寓大都是20多万，按30%首付来算，首付也就是五六万元钱，那么他们可以先付2万元，然后分期来给剩下的首付，首付的总数不变，分期的话也就是延长一个时间，缓解购房者的压力。”关于市民反映的2万元首付的广告涉嫌虚假宣传的问题，徐经理还表示，并不存在虚假宣传：“关于广告的问题，我会跟开发商的销售经理包经理反映一下。”

        极地盛世名都开发商销售部包经理随后解释：他们广告上打出首付2万元确有其事，“购房者买房子的时候确实只需要付2万元首付，等交房的时候再将剩下的首付补齐。”包经理告诉记者：之所以打出首付2万元其的广告，其实也是开发商的一种促销手段，“如今买房的群体以年轻人居多，年轻人买房压力大，我们也是将首付压力分散开，给买房者一个缓冲时间，缓解他们的短时压力。”

       而对于记者就市民反映的广告涉嫌虚假宣传一事，包经理回答：“首先打出的广告在工商局有备案，另外，广告一般都是给人一方面的引导，确实是有目的的，我们不否认，这个广告是吸引购房者买房，它是促销手段的信息释放，该购房者享受的优惠，他们也是会享受到的。在商言商，分期付首付，对于购房者来说也是有好处的，这是一种双赢的概念。”

       那么，广告标语是否有误导购房者之嫌呢？包经理是这样告诉记者的：“我们不存在欺诈消费者，也并没有误导消费者，只是他们在解读上有误。做广告嘛，目的肯定是吸引更多客户过来。”

        中辉世纪城、万城中央花园、加州风情等楼盘也表示，他们或是采取开发商垫付首付的方式，或是购房者先付2万、3.8万，再分期付款，交房时再付清剩下的首付款。

 

工商部门：若广告内容违法定会查处

 

       那么，这些楼盘的广告标语是否真的如市民所说，属于虚假宣传，是否是违规的呢？带着疑问，记者采访了九江市工商行政管理局广告科副科长杨宏。

       记者将走访调查的几个楼盘的情况反馈给杨宏副科长。杨宏说道：“按照房产广告，广告也是一种特殊商品，如果这个广告是在开发商的自控范围内，那么可以不用向工商部门报备，如果不在自控范围内，那么就要委托广告公司了，也是必须向工商部门报备。如果没有报备，则要处以经济处罚。”

       而对于像极低盛世名都、中辉世纪城、万城中央花园、加州风情打出的诸如“首付2万买现房，3万买大二房”这样的广告，杨宏表示，他们会先调查，按照国家法律法规，如果存在违规行为，根据他们的影响面，或责令其改正，或处以经济处罚。“我们会先调查，如果他们的广告内容违法，一定会查处的。我们首先要弄清首付2万或者3.8万九江是个什么意思，他们要对这个广告作出一个解释，而且对这个广告的提示语，他们要在广告里进一步说明，如果没有做说明，则是违规的。不能说是欺诈，但属于是误导消费者。”

       采访最后，杨宏表示：“我们会派人去调查，如果有这种情况，我们会责令他们改正，先将广告拿下来，再进行调查处理。”

 

专家提醒：“低首付”具有法律风险

 

       对于类似于“首付2万元就可以拥有一套房子”的房产广告，九江一家楼盘的负责人表示：国家设置首付款门槛，其实是银行业防范房贷风险的一种手段，购房者如果没有首付30%房款的能力，那么他今后是否能够按期归还房贷也成了问题。开发商出台这个政策，涉嫌开具虚假首付款收据，帮助购房者骗取银行贷款。从贷款合同的甲方、乙方相应条款来说，这一块的法律风险又由购房者承担。

       一位业内有关专家认为，这纯粹是一种商家的促销手段，买房者应谨慎对待，并为记者分析了商家在这种操作背后的三种可能性。

　 　一是偷换概念。按照正常的购房程序，房子的首付金应该为全部房价的30%，如果照其广告上所言，首付金只需要2万的话，那这套房子只需要6万多元就够了，而在九江，6万多元一套房子，你敢想象吗？这其中的“猫腻”就是，开发商在进行广告操作时偷换了概念，打了一个擦边球，这2万元其实只是房子首付款的一部分，开发商真正想说的是——给我2万元，这房子就算订下来了，首付金当然另算。在当前房地产市场疲软的情况下，开发商企图用这种方式来预先确定客户群，然而，如果房子不具备预售证，那么这种操作行为完全是违法的。

　　二是房产销售套路——空手套白狼。对开发商来说，真正的“大头”是银行按揭70%的那一块。因为开收据的权力在房产开发商那里，因此，只要房产商开出首付金已付的证明，顾客就可以拿着这张证明去银行办理按揭业务。而在私底下，开发商再与客户签下未付的首付金欠条。这是一种“以小博大”的卖房套路，“说白了，也就是骗银行钱”，2万元只是手段，而不是目的，这也是一种涉嫌骗取银行贷款的行为。

　　三是分期付款。与第一种情况类似，这2万元其实只是首付第一期的付款，接下来还会有第二期、第三期的付款，直至付清首付为止。

    还有的开发商采用先行垫付首付款的方式，再让购房者随后以分期或一次性偿还的方式实现“零首付”。这倒是房产商提供的“帮助”，不过，还款期限往往并不长，基本到交房时就需全部还清了。最后，专家建议：“‘零利率’购房对消费者的条件要求较高，并不容易享受到，建议消费者面对‘零首付’、首付2万等诸如此类的购房诱惑时需要冷静，根据自己的实际情况量力而行。”