“贫富之锁”应由“地产之匙”来解

“贫富之锁”应由“地产之匙”来解
 
——读《重新研判“土地财政”》有感（三）

笔者按：

    [九江新媒体]接触房地产已近两年，正值整个行业步入“洗尽铅华的自省期”。“市场低靡”“暴利远去”成为这一时期的市场“烙印”，也常能听到行业内的友人对于“土地财政”“保障性住房政策”“税制改革”等诸多的抱怨和担忧。数月前月曾有幸拜读赵燕菁先生所写《重新研判“土地财政”》一文，受益良多，也打消了笔者一直以来的诸多困惑和疑虑，近期与大家陆续分享该文的精彩言论与读后感想，以期给读者和业内人士一些重新研判的空间。

    即便是房地产被“泡沫”“遇冷”“崩盘”等诸多“负能量”包围的今天，拥有更多的房产依然是财富与投资能力的象征，谁也不会嫌自己名下的房子太多就像谁也不会抱怨钱太多一样。因此，房地产直接影响着从贫穷走向富裕的距离。这也印证了赵燕菁先生所说：“现实中，真正导致贫富差距的深层原因，是有没有不动产。”

    对于国家而言，“土地财政”是走向城市化进程中所需“基本原始积累”的“源动力”，即便是国家的财富在初期被列强与战争掠夺一空，但仍拥有最根本的土地财富，正因如此，以国家为名的融资行为——“土地财政”在上世纪80年代后期才得以突破城市发展资金匮乏的瓶颈，“可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。”

    个人财富的积累其实有着相似的原理，不动产作为个人实力与信用的代言在如今的社会早已超越了“居住”功能本身，甚至有开发商专门打造投资性住房投入市场。对于城市居民而言，拥有1-2套不动产并非难事——这早已成为城市化进程初期城镇居民的隐形福利，而对无房群体而言，当前房价与收入的差距越大，享有城市公共福利的机会就越渺茫。

    所以，不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上升，自动分享社会财富；无房者，所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税收手段只能调节贫富的结果；用不动产手段才能调节贫富的原因。

    上述原因直接导致了一个后果——城市空置的不动产越来越多，真正的刚需（主要指农民工群体）依然游走在市场边缘，无法迈入。针对这一现象，赵燕菁指出了一个研究误区：“现在很多研究都把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福利，等于什么也没做；如果所有人自动享受公共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负担得起。”

    其实，当我们回归到因果关系的起点，无论是因“土地财政”所引发的原罪还是“房产市场泡沫化”的恶果，归根到底都与“贫富差距”紧密串联，无论是市场经济还是社会秩序看起来都已无法承受这一距离因进一步被拉大而带来的后果，因此，如何有效地解决贫富差距成为所有问题的核心。

    解铃还须系铃人，赵燕菁认为，最好的方式仍是利用房地产这把钥匙打开束缚城市化进程的“贫富之锁”——“我们希望用一个政策同时达成‘防止房地产泡沫’和‘满足消费需求’两个目标。要想摆脱房地产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费市场分开，并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场，防止泡沫破裂；在消费市场上，确保居者有其屋。”当然，积淀已久的问题不可能在一朝一夕得到解决，寻求一个“无痛转化的中药调理”模式相比套用西方国家的“特效药”看起来更符合中国国情。

    那么具体应如何操作呢？赵燕菁在《重新研判土地财政》一文中给出了办法——先租后售。“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额，就可获得完整产权。简而言之，就是对目前保障性住房的相关政策进行升级，从而形成不动产的“广覆盖”，将“人均不动产持有”这碗水端平，从而社会财富差距，避免了直接开征税的风险。

    由此看来，一旦利用得当，“房地产”可以作为城市化进程中的社会稳定器，对于市场的转型和税收制度的完善都将起到至关重要的作用，相信政府部门早已认识到这一点，因此，我们有理由相信，房地产未来的前景依然光明，市场发展也理应得到更多的保护，只不过，这一过程中将增添更多的理性和社会责任。（文 龚骏范、晨亮）