九江加快推进“阳光物业服务”

　　[九江新媒体JJXMT.CN]江南都市报讯 王林华报道：为规范物业服务市场各方主体行为建设，维护物业服务行业基本管理秩序，引导物业服务行业健康有序和良性循环发展，有效保障广大业主知情权和监督权，8月28日，记者获悉，近日，九江市住房保障和房产管理局通过其网站公布《关于加快推进物业管理区域“阳光物业服务”工作的指导意见》（以下简称《意见》）征求意见稿，加快推进“阳光物业服务”工作，促进物业服务优质优价、质价相符，推动行业健康有序发展，努力提升人民群众的满意度。

 

　　推进物业管理区域“阳光物业服务”是物业服务行业基本行为规范，是业主与物业服务企业理解、信任和沟通的桥梁，是增强文明城市意识，化解物业服务行业纠纷的基石，是促进物权共享、责任共担、义务共尽，依法保障业主知情权和监督权的重要渠道。

 

　　当前，不少业主反映无法对物业企业开展有效监督，物业对共用部位、共用设施设备的收益（以下简称公共收益）公开不规范、不透明甚至不公开，业主和物业服务企业对维权纠纷增多，社会对物业服务行业满意度不高，因此推进“阳光物业服务”机制建设是解决物业服务行业矛盾症结的积极探索和有益尝试。物业服务市场各方主体要努力提升诚信意识和法治意识，提高契约精神，合力推动“阳光物业服务”，促进物业服务优质优价、质价相符，推动行业健康有序发展，努力提升人民群众的满意度。

 

　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置（小区主要出入口和客服中心等）设置物业服务监督公示牌（以下简称公示牌）。积极推进物业服务“阳光化”。公示牌的主要内容应当包括：物业服务合同主要内容与质量标准、收费标准、物业项目负责人及投诉电话等。物业服务企业应当做好公示牌的日常维护工作，在相关内容发生变化时，应当在15日内更新相关内容，确保公示牌与物业服务合同、实际物业服务内容相一致。房产部门应当将公示牌作为日常行政执法检查的重要内容之一，发现不符合本通知要求的，应当责令限期改正。对拒不整改的，记入企业信用管理“红黑榜”。

 

　　物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备及相关场地经营所得的收支（以下简称公共收支）情况。推进按酬金制实施物业管理项目应当设立财务备查簿制度；实施包干制管理的物业管理项目，除物业服务合同约定实行包干管理部分内容外，应当设立财务备查簿制度。财务备查簿采取“日记账”形式记载，并与物业服务企业财务账簿一致，做到账账相符。

 

　　1.符合下列条件之一的，物业服务企业应当公开物业服务费用使用情况。

 

　　共用部位、共用设施设备经营收益（以下简称公共收益）弥补物业服务费不足的；用市本级财政、区财政资金的；申报国家、省、市物业管理示范项目的。村民安置房、公共租赁房等项目是否实行“阳光物业服务”由房屋管理单位确定。

 

　　2.符合下列条件之一的，物业服务企业或业主委员会应当公开公共收支情况。

 

　　公共收支情况由业主委员会自行管理的；委托物业服务企业代收的公共收支情况。业主委员会委托物业服务企业公开的，应当在《物业服务合同》中约定。业主大会决定公共收益情况不予公开的，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

 

　　鼓励业主大会实行自治管理

 

　　加强前期物业管理阶段审计监督。建立健全以第三方监管为主渠道，同时兼顾其他形式的监管体制。物业服务企业、业主委员会可以在《物业服务合同》中约定由业主委员会委托第三方审计机构审计后公示，以及具体审计要求，并明确审计费用开支渠道。项目新建物业交付使用后至业主委员会成立前阶段的公共收支由街镇或社区委托第三方审计机构进行审计，审计费用在物业管理区域共公共收益或其增值收益中列支。

 

　　鼓励业主大会实行自治管理。支持业主大会建立财经监督委员会或监事会以及利用业主自身人才优势，按照“谁监管、谁负责”原则开展多种形式监管，切实提高监管实效。鼓励和支持业主大会对业主委员会依法履职履责进行审计。业主大会可以在《管理规约》《业主大会议事规则》中对业主委员会的审计周期进行约定，明确业主委员会是否在任期届满3个月前由业主大会委托第三方审计机构进行审计，确定审计时段，审计结论应当作为换届依据。加大决策公开力度，推进业主大会、业主大会重大事项会议决定、讨论前事项公告、结果公开。业主委员会讨论物业管理事项应当做好会议记录，做好会议签到。倡导和鼓励建立微信群、微信公众平台、QQ群等方式，征询业主意见，公开决定内容，推进监管前移，提高监管效果。维修资金等费用使用情况应当与公共收益合并审计，审计费用列入工程项目总费用中开支，审计报告向全体业主公开，接受业主查询。

 

 

　　强化“阳光物业服务”监督管理。房产部门应当加强第三方审计机构审计报告的抽查评估。对第三方审计机构专项抽查评估审减率高于5%的，不再纳入本区域“阳光物业服务”第三方审计机构名单范围。经第三方审计机构审计后，第三方审计机构应当按照本意见要求填写《物业服务企业物业服务费收支情况公示表》《住宅专项维修资金及日常维护费使用情况公示表》《共用部位、共用设施设备收支情况公示表》，由主审的注册审计师签字，并加盖执业资格证章后再予以公开。物业服务企业同时管理两个及以上物业管理区域项目的，不得合并公开。

 

　　加快推进“阳光物业服务”进程。鼓励物业服务企业和业主委员会通过合同方式约定，在本指导意见的基础上深化细化公开内容。物业服务企业计提公司管理费用是维持企业正常运营的必要成本，允许按照6%～10%计提公司管理费用的，并纳入成本定价范围，具体计提标准由物业服务企业与开发建设单位、业主委员会在相关协议中约定。市房产局将各地推进“阳光物业服务”工作纳入年度目标考核范围。各地要加大“阳光物业服务”工作的监督检查和指导力度，并将推进“阳光物业服务”工作情况纳入到对物业服务企业等单位的考核范围和日常指导工作内容，确保“阳光物业服务”工作深入推进。加大“阳光物业服务”和“诚信物业”协同推进力度。对各物业服务企业按照本意见规定认真推行“阳光物业服务”的，应当在信用管理体系予以加分鼓励，具体加分办法另行明确。