《物权法》新司法解释 今日起正式实施

　　在陈新娟看来，本次新规从保护交易的原则出发，更多的体现出了对老百姓物权的尊重，更加充分地保障了老百姓自由处置物权的权利。

 

 

　　记者：记者注意到，新规中第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张“善意第三人”的，不予支持。该怎样理解这条规定？

 

　　陈新娟：这条新规针对九江市民的主要是车辆，当然也包括其他的动产。比如说，李四出钱买了张三的车，但是张三还欠王二的钱？王二能不能说拿车子来抵偿债务？答案是不行，本次规定明确了在这种情况下，李四的权利要优先于王二的权利，即使车辆还没有登记过户，法律也优先保护买方的权利。除非这辆车事先有抵押。

 

　　这条规定反映出背后的理论就是，对于车辆等动产物权，以实际交付并占有作为优先享有的条件。我们在审判实践中也会这样考虑，对于车辆等动产，只要你支付了合理的对价、实际在使用，那么你就是所有权人，一般情况下其他人不能对抗你的权利。可以说，新规让善意的买受方“腰杆更直”了。

 

　　记者：新规中第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。如何看待这两条规定？

 

　　陈新娟：这两条规定主要是针对房产，也防止出现民事诉讼和行政诉讼互相推诿的情况。比如说，夫妻双方共同出资了一套房子，婚后只登记在妻子一人头上，后来夫妻不和，丈夫索要该房产，按照原来的规定，还要先去提起行政诉讼，撤销该房产的登记，再来确认房屋的所有权。现在按照新规，丈夫可以直接起诉妻子要求确认自己是房屋所有权人，法院应该受理。在实际审判中，这种情况很常见，不光是夫妻共同购房，还包括其他买卖、赠与、抵押等等，都会造成房屋登记“失真”的情况，按照新规，可以先打民事官司，确认所有权之后，再要求行政机关变更登记。

 

　　当然，在这类诉讼中，提起诉求的一方应该向法庭提供相关的证据，比如以上说的夫妻，丈夫就要提交他们夫妻共同出资的证据，获得法庭支持，则可以确认他是房屋所有权人。本条规定背后的理论就是，行政机关对不动产进行登记，只是一种形式审查，而实体物的审查则以诉讼为准。比如，夫妻双方离婚，判决房产归一方所有，无论房产局那边是怎么登记的，法院判给谁就是谁的。

 

 

　　记者：第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。您如何看？

 

　　陈新娟：本条规定分量很足。预告登记制就是为了防止开发商或者其他售房人一房二卖、多卖的情况，比如说，你买了一套房子，约定一年后过户，但在这一年中，开发商或者售房人又把房卖给其他人，最后造成扯皮的情况屡见不鲜。按照物权法的规定，房屋预告登记后，未经买房者（预告登记人）同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本次新规明确了以上“处分”的几种情况：转移所有权、设定建设用地使用权、地役权、抵押权。

 

　　在此，本报也提醒各位市民，在买房后应该及时去进行预告登记，只要你进行了登记，在没有经过你同意的情况下，第二个买主无论出多少钱也不能取得房屋的所有权。(九江日报 记者赵岑雨）